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万科如何做产品适配标准管理?(干货长文)

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来源:宿迁股票配资 网小编转自明源地产研究院


为什么要做产品适配标准管理?


是为了致力于建立与客户及市场环境匹配的项目产品及成本配置标准,提升项目的成本控制水平,进而达到提升房企的整体运营能力。


也是为了房企检讨固有的产品标准,颠覆习惯的操作思维,开拓新的采购资源,从而提高产品适配能力。


在这一方面,万科产品适配标准管理的做法在行业内非常具有前瞻性和参考价值。


产品适配体系的原则:

为前期项目定位下的系列产品包,在满足经营需要的前提下,可在前期定位时跨产品体系确定产品包。


成本模块:

本标准按照单体工程模块、公共工程模块、绿色工程模块组成。各模块设置A/B/C三级配置,同时配置有T类部品包(层高、立面、栏杆、窗地比、铝合金门窗、入户门、景观等)供项目提升品质时选用。


将一个项目划分为五个公共模块、五个单体模块和一个绿色工程模块:

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标准由成本部牵头,各模块由专业部门负责,根据市场环境变化、价格指数变动等情况进行周期性调整。


各部门职责

成本管理部

1、负责本标准的制定、修订和解释。

2、负责根据成本管理的经验教训以及工程专业的最新做法,结合市场变化对相关标准进行调整。


设计管理中心

1、负责项目规划方案的经济性;负责单体、地库、公建等结构指标的控制;负责栏杆、窗、百叶、外立面等部品的标准化。

2、负责在设计各个阶段与营销、成本、工程充分沟通,确保实施的方案是与营销、成本、工程等专业达成共识的成本最优的方案。

3、负责对各项不能达到设计控制指标要求的内容进行报批确认。


设计管理中心—景观组

1、负责景观标准制定。


设计管理中心—室内组

1、负责公共部位精装修、室内精装修标准制定。


营销管理中心

1、负责项目前期楼盘的整体定位,减少后期因定位不准带来的成本重大变化。

2、负责在符合项目定位及满足盈利能力前提下,将客户需求按价值排序,配合设计部确定相对应的部品配置,并负责营销相关费用最优控制。


工程管理中心

1、负责公司技术方案的审核以及技术标准和措施执行,并对技术方案的经济性进行论证,以实现保证质量下的最具有经济性的可行措施。

2、负责对工程监理费控制、负责配合设计对公共绿色工程费用进行控制。


采购管理部

1、负责梳理各部品、材料的分级标准,开拓采购资源,并以最优的采购方式达到成本最优。

2、负责新技术、新设备的市场调研、分析,提交相关专业报告。


财务管理部

1、负责资本化利息、行政管理费等财务费用的测算和控制。


客户关系中心

1、负责客户及物业等费用的成本控制。


事业部

1、主导成本标准实施,负责报批报建、前期土方、社区管网工程的控制指标,组织各个环节中产品的经济性管理落实。

2、对各类实施方案进行优化,对项目实施过程的经济性负责。


分管领导

1、负责对本标准修订进行审批。

2、负责对超过本标准级配及不能平衡的指标进行审批。


总经理

1、负责对公司经营重大的成本指标进行审批。


运行原则

1、产品适配体系的原则是总成本不予突破,各项具体内容可根据项目的实际情况予以调配。

2、产品适配体系的标准将会根据市场的价格指数变动情况进行周期性调整。

3、各成本模块的客户感知表述如下,在目前的市场环境下,客户感知度为“高”和“中”的模块严格按照A/B/C的分级,客户感知度为“低”和“无”的模块严格按照C级执行。


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